“Tapusuz taşınmazın tescili davası” (diğer adıyla kadastro tespiti dışında kalan taşınmazların tescili davası), Türk Medeni Kanunu’nun mülkiyetin kazanılması ve tescil hükümleri çerçevesinde açılan, oldukça teknik bir davadır.
1. Dava Konusu
Tapu sicilinde kayıtlı olmayan bir taşınmaz (yani tapusuz bir taşınmaz) üzerinde fiilen malik olan veya mülkiyet hakkı iddia eden kişinin, mülkiyet hakkının tescilini mahkemeden talep etmesidir.
2. Hukuki Dayanak
- Türk Medeni Kanunu (TMK)
- Madde 705: Mülkiyet, taşınmazlarda tescille kazanılır.
- Madde 713: Tapuda kayıtlı olmayan taşınmazların kazanılması ve tescili koşullarını düzenler.
- Kadastro Kanunu (3402 sayılı Kanun)
- Madde 14, 17, 18: Kadastro görmeyen yerlerdeki taşınmazların zilyetlikle kazanılmasını ve tescilini düzenler.
3. Davanın Açılabilmesi İçin Şartlar
Tapusuz taşınmaz tescil davası açmak için aşağıdaki şartların birlikte gerçekleşmesi gerekir:
- Taşınmaz tapusuz olmalıdır.
- Yani kadastro çalışması yapılmamış veya yapılan kadastroda o taşınmaz için bir kayıt oluşturulmamış olmalıdır.
- Taşınmaz, devletin hüküm ve tasarrufu altındaki yerlerden olmamalıdır.
- Örneğin orman, mera, kıyı, yol, su yatağı, yayla, hazineye ait kamu malı niteliğindeki yerler özel mülkiyete konu olamaz.
- Davacı fiilî zilyet olmalıdır.
- Taşınmazı çekişmesiz, aralıksız, malik sıfatıyla en az 20 yıl süreyle kullanmış olmalıdır (TMK m. 713/1).
- Zilyetlik iyi niyetli ve malik sıfatıyla olmalıdır.
- Davacı taşınmazı kiracı, emanetçi, ortakçı olarak değil, malik gibi kullanmış olmalıdır.
4. Görevli ve Yetkili Mahkeme
- Görevli Mahkeme: Asliye Hukuk Mahkemesi
- Yetkili Mahkeme: Taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi (kesin yetkili)
5. Davanın Tarafları
- Davacı: Taşınmazı fiilen malik gibi kullanan kişi.
- Davalı: Hazine olur. Çünkü tapusuz taşınmazların büyük kısmı Hazine adına tescil edilmesi gereken yerlerdir.
- Diğer davalı büyükşehir belediyesi olur
- Bir diğer davalı ise taşınmaz ilçe sınırları içinde kalıyorsa ilçe belediyesi olur. davanın tüm davalılar karşı açılmış olması gerekir
6. Deliller
Mahkeme, taşınmazın gerçekten davacı tarafından malik sıfatıyla kullanılıp kullanılmadığını araştırır.
Başlıca deliller:
- Tanık beyanları
- Yerel bilirkişi incelemesi
- Kadastro ve harita kayıtları
- Uydu fotoğrafları / hava fotoğrafları
- Vergi kayıtları, ecrimisil belgeleri
- Zilyetlik tespit tutanakları
7. Davanın Şekli
Dava kısmi dava olarak açılabilir. İleride arttırılmak üzere belli bir bedel üzerinden açılır. Bilirkişi ile hesaplama yapıldıktan sonra belirlenen değere ıslah edilebilir.
Davada hazine ve belediyeler kendi kusurları ile bu davanın açılmasına sebebiyet vermediklerinden aleyhlerine yargılama giderine ve vekalet ücretine hükmedilmez. Yargıtayın şu ana dek uygulaması bu şekilde olmuştur.
8. Tescil Edilemeyen Yerler
Aşağıdaki taşınmazlar hiçbir şekilde özel mülkiyete geçirilemez:
- Ormanlar (6831 s. Orman Kanunu)
- Meralar, yaylaklar, kışlaklar (4342 s. Mera Kanunu)
- Kıyılar (3621 s. Kıyı Kanunu)
- Devletin hüküm ve tasarrufu altındaki sular, yollar, maden alanları
- Tarihi ve kültürel sit alanları
9. Uygulamada Dikkat Edilen Noktalar
- 20 yılın hesabı, dava tarihinden geriye doğru kesintisiz zilyetlik olarak yapılır.
- Zilyetlik belgelenemezse, dava reddedilir ve taşınmaz Hazine adına tescil edilir.
- Mahkeme kararı kesinleşmeden tapu tescili yapılamaz.
dava dilekçesi örneği ekte sunulmuştur.
https://muslumcalismaz.av.tr/wp-content/uploads/2025/10/evrak_5712808160.udf_.pdf